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投資“讓位”消費(fèi) 樓市走向何方
- 發(fā)布時(shí)間:2015-03-11 17:13:24 來源:廣州日?qǐng)?bào)
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核心提示: 房企加速去庫存,、試水多元化在今年的全國兩會(huì)上,有關(guān)樓市的消息依舊是不少人關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一,。政府工作報(bào)告中再次提到“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,、“分類指導(dǎo)”、“支持居民自住和改善性住房需求”,、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場...
房企加速去庫存,、試水多元化
在今年的全國兩會(huì)上,有關(guān)樓市的消息依舊是不少人關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一,。政府工作報(bào)告中再次提到“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,、“分類指導(dǎo)”、“支持居民自住和改善性住房需求”,、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等論述,,給外界帶來積極預(yù)期。
但也有業(yè)內(nèi)人士表示,,從政策表態(tài)和市場現(xiàn)狀來看,,“去投資化”無疑已經(jīng)是當(dāng)下樓市的主基調(diào),未來房地產(chǎn)將更多體現(xiàn)其作為居住產(chǎn)品的消費(fèi)屬性,,弱化作為投資品的投資屬性,。而結(jié)合近年來房地產(chǎn)企業(yè)加速去庫存力度,試水多元化發(fā)展等舉措來看,,則體現(xiàn)這個(gè)行業(yè)正逐漸告別“高利潤時(shí)代”,。
解讀
政府工作報(bào)告揭示樓市政策基調(diào)
今年參加全國兩會(huì)的代表委員中,不乏來自房地產(chǎn)行業(yè)的人士。他們尤為關(guān)注政策和趨勢,,不少代表委員的議案提案內(nèi)容都涉及不動(dòng)產(chǎn)登記,、房地產(chǎn)稅、自住型商品房(地塊匯總,、實(shí)拍,、論壇)、小產(chǎn)權(quán)房等房地產(chǎn)政策,。但相比代表委員的觀點(diǎn),,今年政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述仍是最抓眼球的內(nèi)容。
今年的政府工作報(bào)告明確提出,,要“加快培育消費(fèi)增長點(diǎn),,穩(wěn)定住房消費(fèi)。擴(kuò)大消費(fèi)要匯小溪成大河,,讓億萬群眾的消費(fèi)潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動(dòng)力”,,并強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,。
業(yè)內(nèi)人士表示,,今年兩會(huì)上的這些政策論述,與過去多年來強(qiáng)調(diào)的“調(diào)控”基調(diào)發(fā)生了明顯變化,,而且首次將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”和“支持改善性住房需求”寫入報(bào)告,,說明樓市政策已經(jīng)正式告別了“防止房價(jià)過快上漲”的調(diào)控模式。這一表態(tài)加上此前央行降準(zhǔn)降息的“利好”,,將有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,,提振市場信心。
從2001年開始,,對(duì)房地產(chǎn)市場的政策思路已經(jīng)不斷出現(xiàn)在每年的政府工作報(bào)告里,,從最初的“發(fā)展”,到隨后的“鼓勵(lì)”,、“改革”,,到后來的“調(diào)控”。而從2005年至今的10年中,,“調(diào)控”成為樓市政策表述的主流。除了2009年沒有提及,,其余9年兩會(huì)政府工作報(bào)告均提到了“調(diào)控”,。
事實(shí)上,政府工作報(bào)告中的的一些提法此前也已露端倪。
去年10月29日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,,就曾提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,。而此次政府工作報(bào)告提出的“分類指導(dǎo)、因地施策,,落實(shí)地方政府主體責(zé)任”,,此前的住建部會(huì)議也曾有類似表述,即明確2015年將以市場的自身變化為基礎(chǔ),,積極應(yīng)對(duì)新局面,、新問題。
今年的政府工作報(bào)告在談到保障房建設(shè)時(shí)提出的“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉,,把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”,,也和此前住建部強(qiáng)調(diào)的“拓寬保障房源渠道,注意通過市場籌集房源作為保障房”高度相似,。
國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心副主任潘建成表示,,今年政府工作報(bào)告中關(guān)于樓市政策表述的變化,標(biāo)志著2011年以來持續(xù)緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控終于明確定調(diào),。但潘建成也指出,,報(bào)告同時(shí)也將住房定性為“消費(fèi)”,是滿足基本居住需求,,對(duì)于把住房作為投機(jī)投資的行為,,同樣不鼓勵(lì)?!胺€(wěn)定住房消費(fèi),,表明了決策層希望房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?!?/p>
中國指數(shù)研究院的政策解讀報(bào)告分析,,政府工作報(bào)告提出要穩(wěn)定住房消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。穩(wěn)定住房消費(fèi)成為加快培育消費(fèi)增長點(diǎn)的重要組成部分,。這樣的表態(tài),有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,,提振市場信心,。
■鏈接近年政府工作報(bào)告有關(guān)樓市政策表述
2005年:目標(biāo)重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。
2006年:繼續(xù)搞好宏觀調(diào)控,,堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待,、有保有壓的原則,遏制房地產(chǎn)投資過快增長和房價(jià)過快上漲的勢頭,。
2010年:堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭,,滿足人民群眾的基本住房需求,。
2011年:進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭,。
2014年:針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控,。
2015年:堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
縱深
新常態(tài)也給行業(yè)帶來新機(jī)遇
2015年1月,,國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況顯示,2015年初的房價(jià)依舊處于下降通道,。
中信證券研報(bào)認(rèn)為,,自2014年起,中國的住房商品化地理擴(kuò)張浪潮基本結(jié)束,,三,、四線城市出現(xiàn)了長時(shí)間的房價(jià)下降;房屋新開工持續(xù)增長的趨勢結(jié)束,新開工和投資熱情出現(xiàn)了明顯的下降,?!斑@不是2008—2013年房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果,而是代際更替,、住房自有率上升后出現(xiàn)的正常信號(hào),。”
“我們判斷,,在此政策背景下,,市場會(huì)長期保持價(jià)穩(wěn)量增格局?!毖袌?bào)認(rèn)為,,現(xiàn)在的政策是中國房地產(chǎn)市場問題的長期有效解決辦法,既能有效避免銷售去化風(fēng)險(xiǎn),,又可以部分解決供給過大和區(qū)域不平衡問題,,行業(yè)可持續(xù)性明顯提升。
“站在新常態(tài)的高度看,,中國房地產(chǎn)從量價(jià)齊升的2013年高漲走勢轉(zhuǎn)入縮量價(jià)格有所下行的2014年調(diào)整市不是偶然的,,與中國經(jīng)濟(jì)降速、去杠桿,、調(diào)整結(jié)構(gòu)等有直接關(guān)聯(lián),。”合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示,,新常態(tài)下房地產(chǎn)也迎來眾多機(jī)遇,。如政策直接干預(yù)市場減少,、改革紅利、創(chuàng)新,、啟動(dòng)內(nèi)需機(jī)遇等。
龍斌認(rèn)為,,決策層果斷調(diào)整策略,,簡政放權(quán),加大改革力度,,力圖保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展,。所以,2014年下半年特別是第四季度,,房地產(chǎn)市場企穩(wěn),,核心城市率先回暖,呈現(xiàn)交投前低后高的特點(diǎn),。
“總的來看,,對(duì)于2015年及以后的房地產(chǎn)市場,不能悲觀看待,,房地產(chǎn)市場很可能會(huì)受惠新常態(tài)強(qiáng)大的平衡力量,。”龍斌說,,對(duì)于房地產(chǎn)而言,,這意味著最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。不過,,他認(rèn)為很多新的問題如供應(yīng)過剩,、市場分化嚴(yán)重、不少城市購買力不足,、新興的主力購房人群需求變化,、土地等成本居高以及互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)沖擊等接踵而來,挑戰(zhàn)是全方位的,,需要行業(yè)認(rèn)真研究和對(duì)待,。
知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者巴曙松表示,隨著市場供需趨于平衡,,房價(jià)漲勢放緩,,成本上升,這意味著房企“高利潤時(shí)代”的終結(jié),。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)從住宅市場的過度繁榮進(jìn)入多元業(yè)態(tài),,住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn),、商業(yè)地產(chǎn),、房地產(chǎn)金融等興起,,未來前期調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及后期的物業(yè)管理會(huì)創(chuàng)造出更大的價(jià)值,。