闊別六年重提“支持改善性住房需求”如何理解“兩會”傳遞出的暖意?

　　穩(wěn)定

　　在今年“兩會”的政府工作報(bào)告中,，國務(wù)院總理李克強(qiáng)明確提出“2015年要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定住房消費(fèi),，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策,，落實(shí)地方政府主體責(zé)任,，支持居民自住和改善性住房需求?！睍r(shí)隔6年,，決策層對樓市的態(tài)度從“調(diào)控”再度轉(zhuǎn)為“支持”，業(yè)界普遍認(rèn)為,，這無疑是此次“兩會”給樓市帶來的最大利好,。

　　與往年明顯不同的是,，今年的政府工作報(bào)告中不再提“抑制投機(jī)投資性需求”，并將“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”調(diào)整為“支持居民自住和改善性住房需求”,，這將是2015年住房政策的一個(gè)重要導(dǎo)向,。

　　全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森對此的解讀是：穩(wěn)定住房消費(fèi),，就是“穩(wěn)住,，平穩(wěn)，穩(wěn)妥,，穩(wěn)當(dāng)”,，不大起大落，應(yīng)是其本意,。

　　變化1：二套房貸或松綁

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,，本次政府工作報(bào)告對于房地產(chǎn)的表述用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”，再提穩(wěn)定住房需求,，地方或在穩(wěn)增長壓力下進(jìn)行刺激,，樓市也將進(jìn)一步回暖。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長放緩壓力不減,，房地產(chǎn)業(yè)也將繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長作出重要貢獻(xiàn),。溫和的政策環(huán)境對樓市而言是積極利好的。

　　其中,，特別需要引起關(guān)注的是“支持改善性需求”的提法,，在2009年之后都沒有出現(xiàn)過，政策口徑重回2009年,，這預(yù)示著二套房貸有放松的可能,。預(yù)計(jì)今年的政策主要著力點(diǎn)將是各方特別是金融機(jī)構(gòu)對穩(wěn)定住房消費(fèi)需求提供支持。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為,，這樣的表述一方面延續(xù)了去行政化,、堅(jiān)持市場化的格局，另一方面,，通過過去一年的實(shí)踐,，政府認(rèn)識到對改善性需求的支持也是保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要抓手，可以預(yù)見二套房信貸調(diào)整會在短期落實(shí),，這將對市場短期有重大推動(dòng),。

　　建設(shè)部原政策研究中心主任陳淮指出，今年在穩(wěn)定住房需求的總體思路下,，努力支持自住和改善性需求,，這表明市場化的需求重心上移，政策配置的重點(diǎn)是“支持改善性需求”,。

　　變化2：存量房變公租房

　　上周,，萬科,、碧桂園、恒大,、融創(chuàng),、富力、越秀,、奧園,、時(shí)代地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè),、陽光100等房企發(fā)布2015年2月銷售業(yè)績,，其中，除了越秀,、奧園,、首創(chuàng)置業(yè)、花樣年,、恒盛地產(chǎn)上月銷售額同比出現(xiàn)上升外,，其余房企銷售額多出現(xiàn)不同程度的下滑，其中萬科,、碧桂園,、融創(chuàng)、中渝置地等房企下滑幅度在兩到三成,，恒大和富力則下降了一半左右,。這當(dāng)中，盡管有春節(jié)因素的影響,，但去庫存無疑是房企當(dāng)前的重任,。

　　政府工作報(bào)告提出：“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房,。對居住特別困難的低保家庭,，給予住房救助?！边@就預(yù)示著總量調(diào)控開始轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)控,，預(yù)計(jì)未來住房供應(yīng)在總量保證的情況下，高庫存的存量房源也將通過公租房和安置房的方式得到釋放,，此舉不僅解決了高庫存的問題,，也令市場上的房源結(jié)構(gòu)更趨于合理。

　　有消息稱,，近期住建部、財(cái)政部等幾個(gè)部委都在圍繞搭建保障性住房與存量房之間聯(lián)系平臺來研究辦法,，預(yù)計(jì)“兩會”后就會有進(jìn)一步的動(dòng)作,。

　　變化3：戶籍改革助樓市

　　報(bào)告還提出：抓緊實(shí)施戶籍制度改革,，落實(shí)放寬戶口遷移政策。對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口,，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù),，取消居住證收費(fèi)。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為,，隨著戶籍制度改革的推進(jìn),，越來越多的農(nóng)民將進(jìn)城就業(yè)，隨之而來的無疑是對樓市需求的增長,，這在一定程度上將推動(dòng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展,。據(jù)測算，2015年市場銷售額會迅速回升,，但是價(jià)格不一定會隨著銷售量的上升而上揚(yáng),，這是因?yàn)榫蘖繋齑嬉廊淮嬖凇?/p>

　　廣州庫存需兩年消化盼“微刺激”減壓

　　某知名投行分析師指出：“之所以提‘穩(wěn)定’，是因?yàn)閺慕衲昵皟蓚€(gè)月數(shù)據(jù)來看,，房地產(chǎn)的整體表現(xiàn)并不理想,。‘穩(wěn)定’意味著有不穩(wěn)定的因素存在,，如何穩(wěn)定,，可能還得看‘儲備政策’，不排除會有‘微刺激’,?！北M管央行連續(xù)兩次降息，全國“兩會”也傳出穩(wěn)定樓市的利好聲音,，但2015年的廣州房市依然是“壓力山大”,。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日,，廣州住宅庫存高達(dá)14.87萬套,，面積約1970萬平方米。按過去5年的平均年成交約860萬平方米的去化水平匡算,，現(xiàn)有庫存量需要兩年多的時(shí)間消化,。

　　傳統(tǒng)的老六區(qū)庫存其實(shí)并不大，包括含蘿崗在內(nèi)的黃埔,，庫存也不過1.55萬套,。越秀、荔灣,、海珠三區(qū),，存貨更只有5000套上下，其中越秀區(qū)更是只有3000套存量。不過,，近郊的庫存卻不容樂觀,。即將掛牌自貿(mào)區(qū)的南沙，庫存近2萬套,，位列全市第三,，供應(yīng)壓力之大單從數(shù)據(jù)就可顯現(xiàn)。而傳統(tǒng)貨量大區(qū)番禺和花都,，貨量也相當(dāng)大,。數(shù)據(jù)顯示，番禺庫存面積高達(dá)350萬平方米,，位列全市第一,。其中，僅亞運(yùn)城的待售面積就高達(dá)34萬平方米,，套數(shù)近2500套,，接近整個(gè)海珠區(qū)的供應(yīng)量。從全市范圍看,，海怡半島,、劍橋郡、富春山居,、中海譽(yù)城,、珠江嘉園等大盤均面臨出貨的壓力。