闊別六年重提“支持改善性住房需求”如何理解“兩會(huì)”傳遞出的暖意?

　　穩(wěn)定

　　在今年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告中,，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)明確提出“2015年要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，穩(wěn)定住房消費(fèi),，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策,，落實(shí)地方政府主體責(zé)任,，支持居民自住和改善性住房需求?！睍r(shí)隔6年,，決策層對(duì)樓市的態(tài)度從“調(diào)控”再度轉(zhuǎn)為“支持”，業(yè)界普遍認(rèn)為,，這無(wú)疑是此次“兩會(huì)”給樓市帶來(lái)的最大利好,。

　　與往年明顯不同的是，今年的政府工作報(bào)告中不再提“抑制投機(jī)投資性需求”,，并將“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”調(diào)整為“支持居民自住和改善性住房需求”,，這將是2015年住房政策的一個(gè)重要導(dǎo)向。

　　全國(guó)政協(xié)委員,、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森對(duì)此的解讀是：穩(wěn)定住房消費(fèi),，就是“穩(wěn)住，平穩(wěn),，穩(wěn)妥,，穩(wěn)當(dāng)”，不大起大落,，應(yīng)是其本意,。

　　變化1：二套房貸或松綁

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,，本次政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)的表述用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”，再提穩(wěn)定住房需求,，地方或在穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下進(jìn)行刺激,，樓市也將進(jìn)一步回暖。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩壓力不減,，房地產(chǎn)業(yè)也將繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)作出重要貢獻(xiàn),。溫和的政策環(huán)境對(duì)樓市而言是積極利好的。

　　其中,，特別需要引起關(guān)注的是“支持改善性需求”的提法,，在2009年之后都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，政策口徑重回2009年,，這預(yù)示著二套房貸有放松的可能,。預(yù)計(jì)今年的政策主要著力點(diǎn)將是各方特別是金融機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)需求提供支持。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為,，這樣的表述一方面延續(xù)了去行政化,、堅(jiān)持市場(chǎng)化的格局，另一方面,，通過(guò)過(guò)去一年的實(shí)踐,，政府認(rèn)識(shí)到對(duì)改善性需求的支持也是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要抓手,，可以預(yù)見(jiàn)二套房信貸調(diào)整會(huì)在短期落實(shí),，這將對(duì)市場(chǎng)短期有重大推動(dòng)。

　　建設(shè)部原政策研究中心主任陳淮指出,，今年在穩(wěn)定住房需求的總體思路下,，努力支持自住和改善性需求，這表明市場(chǎng)化的需求重心上移,，政策配置的重點(diǎn)是“支持改善性需求”,。

　　變化2：存量房變公租房

　　上周，萬(wàn)科,、碧桂園,、恒大、融創(chuàng),、富力,、越秀、奧園,、時(shí)代地產(chǎn),、首創(chuàng)置業(yè)、陽(yáng)光100等房企發(fā)布2015年2月銷售業(yè)績(jī),，其中,，除了越秀,、奧園、首創(chuàng)置業(yè),、花樣年,、恒盛地產(chǎn)上月銷售額同比出現(xiàn)上升外，其余房企銷售額多出現(xiàn)不同程度的下滑,，其中萬(wàn)科,、碧桂園、融創(chuàng),、中渝置地等房企下滑幅度在兩到三成,，恒大和富力則下降了一半左右。這當(dāng)中,，盡管有春節(jié)因素的影響,，但去庫(kù)存無(wú)疑是房企當(dāng)前的重任。

　　政府工作報(bào)告提出：“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉,，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房,。對(duì)居住特別困難的低保家庭，給予住房救助,?！边@就預(yù)示著總量調(diào)控開始轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)控，預(yù)計(jì)未來(lái)住房供應(yīng)在總量保證的情況下,，高庫(kù)存的存量房源也將通過(guò)公租房和安置房的方式得到釋放,，此舉不僅解決了高庫(kù)存的問(wèn)題，也令市場(chǎng)上的房源結(jié)構(gòu)更趨于合理,。

　　有消息稱,，近期住建部、財(cái)政部等幾個(gè)部委都在圍繞搭建保障性住房與存量房之間聯(lián)系平臺(tái)來(lái)研究辦法,，預(yù)計(jì)“兩會(huì)”后就會(huì)有進(jìn)一步的動(dòng)作,。

　　變化3：戶籍改革助樓市

　　報(bào)告還提出：抓緊實(shí)施戶籍制度改革，落實(shí)放寬戶口遷移政策,。對(duì)已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來(lái)人口,，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證收費(fèi),。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為,，隨著戶籍制度改革的推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)民將進(jìn)城就業(yè),，隨之而來(lái)的無(wú)疑是對(duì)樓市需求的增長(zhǎng),，這在一定程度上將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)測(cè)算,，2015年市場(chǎng)銷售額會(huì)迅速回升,，但是價(jià)格不一定會(huì)隨著銷售量的上升而上揚(yáng),，這是因?yàn)榫蘖繋?kù)存依然存在。

　　廣州庫(kù)存需兩年消化盼“微刺激”減壓

　　某知名投行分析師指出：“之所以提‘穩(wěn)定’,，是因?yàn)閺慕衲昵皟蓚€(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看,，房地產(chǎn)的整體表現(xiàn)并不理想?！€(wěn)定’意味著有不穩(wěn)定的因素存在,，如何穩(wěn)定，可能還得看‘儲(chǔ)備政策’,，不排除會(huì)有‘微刺激’,。”盡管央行連續(xù)兩次降息,，全國(guó)“兩會(huì)”也傳出穩(wěn)定樓市的利好聲音,，但2015年的廣州房市依然是“壓力山大”。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,，截至3月8日,，廣州住宅庫(kù)存高達(dá)14.87萬(wàn)套，面積約1970萬(wàn)平方米,。按過(guò)去5年的平均年成交約860萬(wàn)平方米的去化水平匡算,，現(xiàn)有庫(kù)存量需要兩年多的時(shí)間消化。

　　傳統(tǒng)的老六區(qū)庫(kù)存其實(shí)并不大,，包括含蘿崗在內(nèi)的黃埔,，庫(kù)存也不過(guò)1.55萬(wàn)套。越秀,、荔灣,、海珠三區(qū),，存貨更只有5000套上下,，其中越秀區(qū)更是只有3000套存量。不過(guò),，近郊的庫(kù)存卻不容樂(lè)觀,。即將掛牌自貿(mào)區(qū)的南沙，庫(kù)存近2萬(wàn)套,，位列全市第三,，供應(yīng)壓力之大單從數(shù)據(jù)就可顯現(xiàn)。而傳統(tǒng)貨量大區(qū)番禺和花都,，貨量也相當(dāng)大,。數(shù)據(jù)顯示，番禺庫(kù)存面積高達(dá)350萬(wàn)平方米,，位列全市第一,。其中,，僅亞運(yùn)城的待售面積就高達(dá)34萬(wàn)平方米，套數(shù)近2500套,，接近整個(gè)海珠區(qū)的供應(yīng)量,。從全市范圍看，海怡半島,、劍橋郡,、富春山居、中海譽(yù)城,、珠江嘉園等大盤均面臨出貨的壓力,。