郁亮表示，在黃金時代,，規(guī)模數(shù)字本身就是領(lǐng)跑者的標(biāo)志之一,，但在白銀時代，情況會發(fā)生很大的變化,，不動產(chǎn)價格將結(jié)束單邊的快速上漲

　　1月5日晚,，萬科公布了其12月份銷售及新增項目情況。2014年最后一個月,，萬科實現(xiàn)銷售面積206.8萬平方米,，銷售金額250.3億元，同比分別增長112.0%和128.7%,。2014年萬科累計實現(xiàn)銷售面積1806.4萬平方米,，銷售金額2151.3億元，相比2013年分別增長21.1%和25.9%,。

　　此前一天,，綠地集團(tuán)宣布，2014年實現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元,，較上年增長50%;實現(xiàn)預(yù)銷售面積2115萬平方米,，較上年增長30%。其中,，2014年綠地集團(tuán)海外收入達(dá)到153億元，較上年大幅增加467%;預(yù)銷售面積42萬平方米，較上年大增568%,。

　　而這也意味著,，萬科把持多年的銷冠寶座正式易主。不過,，有接近萬科的人士告訴《證券日報》記者,，銷售額第一這個光環(huán)確實能給公司帶來一些好處，但在目前這個“新常態(tài)”的市場環(huán)境下,，萬科對這個第一并不是太在意,，未來看一個公司的實力如何，應(yīng)該采用更合理的維度指標(biāo),。

　　郁亮看重回款

　　“就在今天,，我們完成了年度回款兩千億元的目標(biāo)。這一成果的背后,，凝聚著全體同事一年來的努力和汗水,，證明了萬科強大的執(zhí)行力?！痹?2月23日給員工的一封信中,，萬科總裁郁亮并不掩飾他對過去一年銷售成績的滿意。

　　盡管已經(jīng)很多年不再設(shè)立固定的銷售目標(biāo),，但在郁亮看來,，“回款”自有其真實意義。因為,，“只有獲得回款才是真正的銷售,，當(dāng)我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時代，尤其當(dāng)市場處于調(diào)整期的時候,，我們需要加倍重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康,，需要用更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某叨葋頊y度我們?nèi)〉玫匿N售業(yè)績?！?/p>

　　在肯定成績的同時,，郁亮也提醒同事，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入一個新的時期時,，對于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模數(shù)字的擴張要保持一定的警惕,。

　　“在黃金時代，規(guī)模數(shù)字本身就是領(lǐng)跑者的標(biāo)志之一,。但在白銀時代,，情況會發(fā)生很大的變化。不動產(chǎn)價格將結(jié)束單邊的快速上漲,。過多的存貨,，將不是財富而是負(fù)擔(dān);魯莽的投資,，將不是機會而是風(fēng)險?！痹谶@封給員工的信中,，郁亮對于規(guī)模的意義提出了全新的理解。

　　這種謹(jǐn)慎態(tài)度,，也反映在萬科的投資策略上,。公告顯示，12月份萬科僅在深圳,、珠海新增加2個項目,，對應(yīng)萬科權(quán)益的規(guī)劃建筑面積約24.5萬平方米。

　　“過去一年中各地房價普遍回調(diào),，但土地出讓底價還在高位,，土地市場的調(diào)整尚未結(jié)束?！比f科董事會秘書譚華杰表示,，“基于這一判斷，萬科在新項目發(fā)展上仍然會保持謹(jǐn)慎,，對于具體項目,，萬科仍然會堅持科學(xué)研判，理性投資,，回避估值過于樂觀的地塊,。”

　　拓展消費及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

　　而回顧過去的一年,，轉(zhuǎn)型成為萬科提及頻率最高的詞匯,。在萬科看來，白銀時代,，“領(lǐng)跑者的責(zé)任在于率先找到新的出路,。”

　　2013年,，郁亮首次提出,，萬科將由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。經(jīng)過這一年多的探索和嘗試,，轉(zhuǎn)型的思路變得逐漸清晰,。“具體而言,，未來萬科的業(yè)務(wù)將分為三部分,，” 郁亮表示，“在傳統(tǒng)的住宅領(lǐng)域,，我們會按照‘好房子,、好服務(wù),、好社區(qū)’的‘三好’標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)為城市家庭提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù);同時,，我們也會積極拓展消費地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域”,。

　　據(jù)悉,，2015年萬科將加大商業(yè)服務(wù),、教育、養(yǎng)老等社區(qū)配套服務(wù),，打造更豐富全面的社區(qū)生活體驗;此外,，公司將跟隨城市發(fā)展腳步，針對養(yǎng)老,、醫(yī)療,、度假等城市發(fā)展亟須的需求，為城市居民提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù);同時也將拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域,，助力城市不同階段的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型并進(jìn)的是萬科在組織管理制度上的變革,。2014年上半年,，隨著項目跟投制度以及合伙人持股計劃相繼落地，萬科事業(yè)合伙人制度正式啟動,。

　　“在知識經(jīng)濟時代,，知識資本將取代實物資本，成為最活躍的經(jīng)濟資源,。如何用全新的合約安排,，激發(fā)知識資本的創(chuàng)造力?”對于這一問題，郁亮給出了他的答案,，“對于知識密集型行業(yè),，合伙人機制很可能取代職業(yè)經(jīng)理人機制，成為知識擁有者建構(gòu)自身舞臺的未來主流范式,?！?/p>