首付比例下降超出預期

　　3月30日,，央行、住建部,、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%,。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,，最低首付款比例為30%,。此前二套房首付比例為60%，其中北上廣深4城二套房首付比例為70%,。

　　通知要求，繼續(xù)做好住房金融服務工作,，滿足居民家庭改善性住房需求,。鼓勵銀行業(yè)金融機構繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房,，最低首付款比例調整為不低于40%,，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　同時,，進一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,，最低首付款比例為30%。

　　而此次首付比例的下降甚至超出了之前流傳時的比例,。

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,，降二套房貸首付及2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅，有助于吸引改善需求入市,。限購限貸以來,，由于政策從嚴執(zhí)行導致部分改善型需求誤傷無法入市,，造成市場庫存不斷增大。如今雖然大部分城市限購取消了,，但是，市場庫存仍然存在,。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市,，主要還是去化庫存當中中大戶型的房源。而二套房貸首付比例降低,，就可以降低改善型需求入市的門檻,，這些群體就可以提前實現(xiàn)購房計劃。從購房時機的角度來講,，降首付可以讓購房者選擇當前較佳的購房時機進行購房,，從而避免今后房價上漲而帶來購房成本上升的問題,。

　　后招·面積

　　“90/70”政策將有望退出

　　本輪新政中還有一條尤為引人注目，更對后續(xù)政策調整帶來可能性——《通知》明確表示,，“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”。

　　胡志剛預計,，在此次政策后，對于住房戶型的規(guī)劃和標準調整,、住宅產業(yè)化中對戶型的設計創(chuàng)新等，都將成為地方政府和房企的重要任務,。

　　另據(jù)新華社分析,，《通知》的出臺也意味著，2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策正式松動,。城市新審批、新開工住房項目,，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達到開發(fā)建設總面積70%以上;廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位,、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量,，不得低于居住用地供應總量70%。這被稱為“兩個70%”或“90/70”政策,。

　　未來,，隨著房地產市場“去行政化”,，這一政策開始從全國性樓市調控中逐步退出。

　　變招·鼓勵

　　把商品房變成保障房

　　此前,，國土資源部,、住建部聯(lián)合從土地出讓與住宅建設的層面進行了政策發(fā)布。主要內容包括：收緊供應規(guī)模過大城市的供地,，調整已供土地性質，已建住房戶型調整,，多方位消化現(xiàn)在高企的樓市庫存。

　　此外,，《通知》稱,，對住房供應明顯偏多的市、縣,，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。

　　中國房地產研究會副會長胡志剛表示,，他的調研結果顯示,，目前在三,、四線城市,，住房存量積壓,，除了住宅和商業(yè)地產，還有一部分旅游地產和養(yǎng)老地產都在空置,。由于人口數(shù)量和房屋數(shù)量的比例極度不協(xié)調,，即使再有相關政策，存量短時間內也無法完全消化,。

　　過去樓市發(fā)展較多依賴于要素的驅動,。此次政策正視樓市提振的需求,，但改變了2008年四季度至2009年采取的大力度刺激的政策思路,，從新常態(tài)動力機制啟動的角度進行政策詮釋。

　　對于減少住宅用地供應量甚至停止供應的政策,，胡志剛表示,，這類政策的方向性是正確的,，即控制住宅用地的供應,，不再新增。

　　也有分析人士表示,，雖然2014年以來樓市經(jīng)歷了降溫態(tài)勢，但強刺激并非良藥,。此次政策回避“刺激”、“增加”等傳統(tǒng)字眼,，而以“有供”、“有限”等字眼代替,，反映了在總量調控的基礎上,，結構調整的意圖比較明顯。

　　有部分政府曾希望打新型城鎮(zhèn)化的旗幟而“任性”地供應土地,，以解決土地財政壓力的計劃,，現(xiàn)在看來這恐怕是要落空,。