首付比例下降超出預(yù)期

　　3月30日,，央行,、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知,，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%,。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%,。此前二套房首付比例為60%,，其中北上廣深4城二套房首付比例為70%。

　　通知要求,，繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作,，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,，支持居民家庭購買普通自住房,。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%,，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定,。

　　同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用,。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,，最低首付款比例為30%,。

　　而此次首付比例的下降甚至超出了之前流傳時(shí)的比例。

　　對此,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,，降二套房貸首付及2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅，有助于吸引改善需求入市,。限購限貸以來,，由于政策從嚴(yán)執(zhí)行導(dǎo)致部分改善型需求誤傷無法入市，造成市場庫存不斷增大,。如今雖然大部分城市限購取消了,，但是，市場庫存仍然存在,。從這個(gè)角度來看,，降低二套首付比例鼓勵(lì)改善型需求入市，主要還是去化庫存當(dāng)中中大戶型的房源,。而二套房貸首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的門檻,，這些群體就可以提前實(shí)現(xiàn)購房計(jì)劃,。從購房時(shí)機(jī)的角度來講，降首付可以讓購房者選擇當(dāng)前較佳的購房時(shí)機(jī)進(jìn)行購房,，從而避免今后房價(jià)上漲而帶來購房成本上升的問題,。

　　后招·面積

　　“90/70”政策將有望退出

　　本輪新政中還有一條尤為引人注目，更對后續(xù)政策調(diào)整帶來可能性——《通知》明確表示,，“允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整”,。

　　胡志剛預(yù)計(jì)，在此次政策后,，對于住房戶型的規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,、住宅產(chǎn)業(yè)化中對戶型的設(shè)計(jì)創(chuàng)新等，都將成為地方政府和房企的重要任務(wù),。

　　另據(jù)新華社分析,，《通知》的出臺(tái)也意味著，2006年以來的“兩個(gè)70%”或“90/70”政策正式松動(dòng)。城市新審批,、新開工住房項(xiàng)目,，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上;廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%,。這被稱為“兩個(gè)70%”或“90/70”政策,。

　　未來，隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”,，這一政策開始從全國性樓市調(diào)控中逐步退出,。

　　變招·鼓勵(lì)

　　把商品房變成保障房

　　此前，國土資源部,、住建部聯(lián)合從土地出讓與住宅建設(shè)的層面進(jìn)行了政策發(fā)布,。主要內(nèi)容包括：收緊供應(yīng)規(guī)模過大城市的供地，調(diào)整已供土地性質(zhì),，已建住房戶型調(diào)整,，多方位消化現(xiàn)在高企的樓市庫存。

　　此外,，《通知》稱,，對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣,，或在建住宅用地規(guī)模過大的市,、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市,，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模,。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛表示，他的調(diào)研結(jié)果顯示,，目前在三,、四線城市，住房存量積壓,，除了住宅和商業(yè)地產(chǎn),，還有一部分旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都在空置。由于人口數(shù)量和房屋數(shù)量的比例極度不協(xié)調(diào),，即使再有相關(guān)政策,，存量短時(shí)間內(nèi)也無法完全消化。

　　過去樓市發(fā)展較多依賴于要素的驅(qū)動(dòng),。此次政策正視樓市提振的需求,，但改變了2008年四季度至2009年采取的大力度刺激的政策思路,，從新常態(tài)動(dòng)力機(jī)制啟動(dòng)的角度進(jìn)行政策詮釋。

　　對于減少住宅用地供應(yīng)量甚至停止供應(yīng)的政策,，胡志剛表示,，這類政策的方向性是正確的，即控制住宅用地的供應(yīng),，不再新增,。

　　也有分析人士表示，雖然2014年以來樓市經(jīng)歷了降溫態(tài)勢,，但強(qiáng)刺激并非良藥,。此次政策回避“刺激”、“增加”等傳統(tǒng)字眼,，而以“有供”,、“有限”等字眼代替，反映了在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上,，結(jié)構(gòu)調(diào)整的意圖比較明顯,。

　　有部分政府曾希望打新型城鎮(zhèn)化的旗幟而“任性”地供應(yīng)土地，以解決土地財(cái)政壓力的計(jì)劃,，現(xiàn)在看來這恐怕是要落空,。